Logement et immobilier en Croatie

Accès à la propriété pour les Européens

Depuis l'adhésion du pays à l'Union européenne le 1er juillet 2013, un ressortissant d'un Etat membre acquiert un bien immobilier en Croatie dans les mêmes conditions qu'un citoyen croate, sans avoir à solliciter l'autorisation préalable qui s'impose encore aux acquéreurs de pays tiers. Cette égalité de traitement connaît des réserves pour certaines catégories de biens, notamment les terres agricoles, les forêts et les propriétés situées dans des zones protégées, qui demeurent soumises à des régimes particuliers et parfois à l'accord du ministère compétent.

Marché et niveaux de prix

Le marché croate se caractérise par des écarts considérables entre le littoral et l'intérieur. Les valeurs les plus élevées se rencontrent à Dubrovnik, sur les îles de Hvar et de Brač, à Rovinj et dans le centre de Zagreb. Les régions continentales, en Slavonie ou dans le Zagorje, affichent des niveaux très inférieurs. La demande étrangère, allemande, autrichienne, slovène et de plus en plus française, a nourri une hausse soutenue des prix côtiers depuis l'entrée dans la zone euro le 1er janvier 2023.

Déroulement d'une transaction

La vente repose sur un contrat écrit dont les signatures sont authentifiées par un notaire public, suivi de l'inscription au registre foncier tenu par le tribunal compétent. La vérification préalable de la situation cadastrale constitue l'étape la plus délicate, les divergences entre le cadastre et le livre foncier étant fréquentes en Croatie, de même que les successions non réglées ou les indivisions héritées de plusieurs générations. Le recours à un avocat local familier de ces questions se justifie pleinement.

Frais et fiscalité

Le droit de mutation s'établit à 3 % de la valeur du bien pour les transactions qui ne sont pas assujetties à la taxe sur la valeur ajoutée, celle-ci s'appliquant en revanche aux logements neufs vendus par un promoteur. Les honoraires de notaire, les frais d'inscription et la commission d'agence portent le coût total d'acquisition à un ordre de grandeur situé entre 6 et 10 % du prix. Une fiscalité annuelle pèse par ailleurs sur les résidences qui ne constituent pas l'habitation principale, dont les modalités ont été révisées récemment et relèvent en partie des communes.

Location et rendement saisonnier

L'acquisition en vue de la location touristique reste le principal motif d'achat des étrangers sur le littoral. L'exercice de cette activité suppose l'obtention d'une décision de classement délivrée par l'administration du comitat, le respect de normes de confort et de sécurité et l'inscription au système national d'enregistrement des touristes. Les revenus sont imposables en Croatie, un forfait par lit étant appliqué aux loueurs particuliers, et la convention fiscale conclue avec la France règle les modalités d'imposition des résidents français.